1月23日，貝殼研究院以“大國好房”為主題，發(fā)布2024年中國新居住發(fā)展報(bào)告。報(bào)告從房地產(chǎn)買賣、租賃、家裝、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等領(lǐng)域分析2023年變化，并對(duì)2024年新居住行業(yè)五大新趨勢(shì)給出預(yù)測。

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報(bào)告認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)接近尾聲，2024年市場有望加速實(shí)現(xiàn)新均衡。2023年住房租賃需求旺盛、高品質(zhì)房源供應(yīng)增加，2024年租賃市場規(guī)模將繼續(xù)增長。

2023年家裝市場銷售額增至近4萬億元，2024年行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融合趨勢(shì)顯現(xiàn)。2023年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入服務(wù)品質(zhì)競爭階段，2024年行業(yè)將迎接價(jià)值升級(jí)和服務(wù)內(nèi)容重構(gòu)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

根據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，2023年1-11月全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%；全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%。貝殼研究院據(jù)此初步測算，2023年全國二手房市場成交套數(shù)約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬億元，成交面積和成交金額比2022年分別增長44%和30%。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，同比下降8.2%，銷售金額約10.3萬億元，同比下降6.0%。

據(jù)此估算，2023年全國新房和二手房銷售面積約15.1億平方米，同比增長6.3%；銷售金額約17.4萬億元，同比增長5.8%。

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回顧過去的2023年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：供需兩側(cè)政策優(yōu)化持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)政策環(huán)境友好。

房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整，2023年迎來本輪周期中政策扶持力度最大、政策頻次最高、政策范圍最廣的年份。本輪政策全力對(duì)沖供需關(guān)系轉(zhuǎn)變之后的趨勢(shì)性下行，為軟著陸提供關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)的支撐。

從政策效果來看，政策密集出臺(tái)之后市場均迎來脈沖性復(fù)蘇。需求側(cè)并未出現(xiàn)政策的鈍化反應(yīng)，政策節(jié)奏依然以“慢轉(zhuǎn)彎，緩加油”為主，引導(dǎo)行業(yè)軟著陸和均衡回歸。

特點(diǎn)二：市場供需動(dòng)態(tài)博弈，需求表現(xiàn)韌性。

供給方面，存量房市場擴(kuò)容的自然規(guī)律以及政策驅(qū)動(dòng)下改善換房客群加速兌現(xiàn)，促使2023年二手房掛牌量增長較快。大量在售的二手房源可以為客戶提供更多可選項(xiàng)。

需求方面，改善換房周期下掛牌出售房源的業(yè)主是賣方也是買方，同時(shí)市場上存在大量的看房客群，因此購房需求并未減少。2023年新房和二手房交易總量增長，這也說明購房總需求并沒減少，只是特定環(huán)境下由新房市場轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房對(duì)新房形成一定的替代效用。

特點(diǎn)三：房價(jià)調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)出清，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展打開空間。

2023年新房、二手房價(jià)格均經(jīng)歷下跌，且下跌范圍較大、幅度較深。市場“以價(jià)換量”也在一定程度上表明以真實(shí)的剛需和改善為支撐的需求結(jié)構(gòu)具有較強(qiáng)的需求韌性，價(jià)格下調(diào)強(qiáng)化了交易層面的匹配效率。住房逐步回歸居住和消費(fèi)屬性。

貝殼研究院認(rèn)為，2023年的市場調(diào)整是房地產(chǎn)向高質(zhì)量、新模式轉(zhuǎn)型過程中的陣痛，房價(jià)深度調(diào)整是市場回歸理性的結(jié)果，供給側(cè)出清是新質(zhì)生產(chǎn)力生長的前提。2023年的政策累積效應(yīng)已經(jīng)臨近量變到質(zhì)變的臨界點(diǎn)，一、二手房總量回升已經(jīng)釋放行業(yè)觸底信號(hào)。

對(duì)于2024年市場走勢(shì)，報(bào)告指出，過去兩年新開工和拿地收縮將對(duì)有效供給形成一定程度的制約，疊加房企信用風(fēng)險(xiǎn)有序出清，居民對(duì)期房的信任緩慢修復(fù)，預(yù)計(jì)2024年新房銷售量將保持N型筑底態(tài)勢(shì)。隨著房價(jià)調(diào)整接近合理水平，市場供需匹配效率繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)2024年二手房成交量穩(wěn)中有升。

長期看，我國房地產(chǎn)發(fā)展正在經(jīng)歷關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，從過去以房為中心、追求數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以人為中心、追求品質(zhì)改善的階段。

中國房地產(chǎn)未來重心在三個(gè)“10億”。一是10億平的新房增量，是未來5-10年的市場“新中樞”，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的適度規(guī)模。二是10億人的改善需求，在城鎮(zhèn)350億平方米的存量房屋基礎(chǔ)上，圍繞居住全生命周期的服務(wù)將會(huì)衍生出裝修、租賃、社區(qū)食堂、照護(hù)醫(yī)療等服務(wù)。三是超過10億平方米的城中村改造和保障房建設(shè)，將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

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2023年我國住房租賃需求保持旺盛，根據(jù)貝殼研究院測算，2023年我國租賃人口達(dá)到約2.6億人，住房租賃市場成交額保持增長，超過2萬億元。

針對(duì)2023年住房租賃供需的分析發(fā)現(xiàn)：

需求方面，租客在住房租賃市場停留的時(shí)間延長，對(duì)于租房的期待是較長一段時(shí)間的過渡性安居生活，不再是租賃市場發(fā)展起步時(shí)的“臨時(shí)性”住房。對(duì)于青年租客而言，除通勤和地段外，28歲以內(nèi)青年租客更加重視的是居住品質(zhì)和周邊環(huán)境。對(duì)于家庭型租客而言，家庭型租客考慮到家人居家生活的需求，會(huì)更傾向于選擇品質(zhì)較好的房源。

中年家庭型租客占比增加。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國重點(diǎn)40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個(gè)百分點(diǎn)。家庭型租客傾向于選擇戶型更大、裝修品質(zhì)更高的房源。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國重點(diǎn)40城租賃成交三居室占比達(dá)到27.2%，占比首次超過一居室占比。從房屋裝修狀況來看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過70%，比2021年提升2-9個(gè)百分點(diǎn)。

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供應(yīng)方面，我國住房租賃供應(yīng)呈現(xiàn)的是，在規(guī)范市場環(huán)境下，租賃房源中長期的增加趨勢(shì)。在政策、金融支持下，以保障性租賃住房為代表的機(jī)構(gòu)化房源的快速增加，此外由于房屋交易周期延長，很多個(gè)人業(yè)主出租房源由出售轉(zhuǎn)為出租，或同時(shí)出租、出售，再一次加快了整體市場供應(yīng)的增加。

保障性租賃住房配套政策落地，存量購買、城中村改造及“平急兩用”成為保障性租賃住房拓展新渠道。住房租賃市場供應(yīng)主體活躍度較高，陸續(xù)有新品牌、新產(chǎn)品線、新項(xiàng)目推出，國央企與民企合作增多。

展望2024年，預(yù)計(jì)2024年全國租賃住房需求將進(jìn)一步釋放，人口流入較多的熱門二線城市租賃市場將升溫。租金水平結(jié)束長期看漲，在租賃房源供應(yīng)快速增加的背景下，效率和品質(zhì)的競爭成為租賃房源供應(yīng)側(cè)競爭的關(guān)鍵。

從政策支持和市場發(fā)展來看，未來以包租模式運(yùn)營的中資產(chǎn)住房租賃項(xiàng)目減少，輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式的住房租賃房源將快速增加。個(gè)人業(yè)主和租賃房源產(chǎn)權(quán)所有方將會(huì)更傾向于將房源委托給專業(yè)的住房租賃企業(yè)，來獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

報(bào)告指出，2023年家裝市場規(guī)模穩(wěn)步增長。貝殼研究院估算，2023年家裝市場規(guī)模達(dá)到3.8萬億元，基于房地產(chǎn)市場的保守估計(jì)，2024年家裝市場規(guī)模將在3.9萬億元左右。

2023年家裝行業(yè)呈現(xiàn)以下顯著特征：

存量房帶來的裝修規(guī)模逐步擴(kuò)大，并將在未來逐步取代新房裝修。貝殼研究院預(yù)判，2024年新房裝修市場占比約在40%左右，存量房裝修市場規(guī)模在60%左右。

一線與新一線城市的家裝市場未來發(fā)展空間大。貝殼研究院預(yù)估，家裝規(guī)模超過800億的城市主要有上海、北京、成都，城市規(guī)模體量分別在1033億元、821億元及809億元；另外，重慶、武漢、杭州、廣州等城市的家裝市場規(guī)模也超過了500億元。這類城市新房與二手房交易體量大、消費(fèi)者收入可觀，裝修的單量及裝修客單值相比二線城市均處于更高水平，未來面臨很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

消費(fèi)者選擇裝企最看重資質(zhì)、工藝、品類等。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超過30%用戶選擇家裝公司主要是看重其資質(zhì)齊全、有保證；建材質(zhì)量是消費(fèi)者最為關(guān)注的因素。線下現(xiàn)場的直觀體驗(yàn)、朋友或熟人的家裝效果以及介紹推薦是消費(fèi)者了解家裝公司的主要渠道。

消費(fèi)者更傾向于選擇全包模式。在一線和新一線城市中，消費(fèi)者選擇全包家裝模式的占比均超過五成。

家裝消費(fèi)上，一線城市遠(yuǎn)高于新一線和二線城市，一線城市平均總花費(fèi)在20萬元以上，新一線城市的16萬元略高于二線城市的14萬元。

展望未來，家裝產(chǎn)業(yè)鏈的未來趨勢(shì)可以歸納為“家裝零售化”、“零售整裝化”兩大特點(diǎn)。圍繞整裝模式，預(yù)計(jì)家裝行業(yè)將迎來全面改革升級(jí)，一是整合產(chǎn)品供應(yīng)鏈，降低供應(yīng)鏈成本，提升供應(yīng)鏈效率；二是優(yōu)化利益分配機(jī)制，讓設(shè)計(jì)師回歸設(shè)計(jì)本原；三是推進(jìn)施工隊(duì)伍的職業(yè)化，培養(yǎng)家裝行業(yè)工匠精神；四是智能化將推動(dòng)行業(yè)全面發(fā)展。

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2023年出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)公平競爭、消費(fèi)者自由選擇經(jīng)紀(jì)服務(wù)、提升經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量、推動(dòng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用合理分擔(dān)有積極作用。

從實(shí)踐看，消費(fèi)者也普遍接受了雙邊收傭的模式，一方面是業(yè)主開始主動(dòng)承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用以促成交易，另一方面是購房者的資金負(fù)擔(dān)因雙邊收傭而降低，對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的滿意度提升。

2023年消費(fèi)者對(duì)于經(jīng)紀(jì)服務(wù)需求哪些變化？調(diào)研結(jié)果顯示：

消費(fèi)者需求從“買房子”到了“買服務(wù)”。消費(fèi)者選擇經(jīng)紀(jì)公司品牌是主要考慮因素是公司口碑、服務(wù)承諾和職業(yè)資格。經(jīng)紀(jì)行業(yè)競爭已經(jīng)從房源競爭階段到了服務(wù)品質(zhì)競爭階段。

消費(fèi)者需求從“買到房”到“買對(duì)房”?！百I到合適的房屋”超過“安全地完成房屋交易”，成為買方對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)第一訴求。

消費(fèi)者需求從“提供信息”到“決策咨詢”。消費(fèi)者普遍認(rèn)可經(jīng)紀(jì)服務(wù)的專業(yè)性，期待從經(jīng)紀(jì)服務(wù)中獲得幫助，其中：83.7%使用過經(jīng)紀(jì)服務(wù)的買方、75.7%未使用過經(jīng)紀(jì)服務(wù)的消費(fèi)者認(rèn)為房屋區(qū)位、地段和樓盤的選擇需要專業(yè)知識(shí)。73.5%使用過經(jīng)紀(jì)服務(wù)的賣方認(rèn)為房屋銷售策略需要專業(yè)知識(shí)。

展望未來，預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展有幾大趨勢(shì)：

行業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)從信息差到服務(wù)差的價(jià)值遷移，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，將競爭從信息維度提升到服務(wù)維度。

AI技術(shù)將重構(gòu)行業(yè)價(jià)值鏈條，AI技術(shù)的發(fā)展和成熟會(huì)極大程度上滿足房源匹配、房屋估值、裝修渲染等信息和技術(shù)環(huán)節(jié)的工作需求，但這不會(huì)替代居住服務(wù)者，而是更好地釋放居住服務(wù)勞動(dòng)力。居住服務(wù)者可以更好地滿足人際互動(dòng)、客戶共情等需求。隨著服務(wù)者職業(yè)化程度提高，專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)者將為消費(fèi)者提供更好更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

(文章來源：77度全球家居先鋒媒體，侵刪)